최근 전세계약과 관련해서 다양한 법률적 문제가 발생하고 있는 가운데 ‘깡통전세사기’ 역시 성행을 부리고 있습니다. 더불어 깡통전세사기를 당해 저를 찾아오시는 분들도 많이 계시는데요. 오늘은 깡통전세사기란 정확히 무엇인지, 어떤 수법으로 이루어지는지, 어떻게 대응해야 하는지 등을 자세히 알려드리겠습니다.
1. 깡통전세란?
임차인의 전세보증금과 임대인의 주택 담보 대출 금액을 합한 것이 집값과 비슷한 경우가 있습니다. 즉 시장이 침체되는 등의 이유로 집값의 시세가 조금만 떨어져도 임차인의 보증금, 임대인의 근저당을 합한 금액이 높아지는 것이죠. 이때 집이 경매로 넘어가거나 집주인이 임대 사업자들에게 명의를 넘긴다면, 임차인은 전세금을 돌려받지 못하게 되는데 이를 깡동전세사기라고 합니다. 일반적으로 담보 대출 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 집 매매가의 70%를 넘어서면 깡통전세라 칭하기도 합니다.
보통 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 주로 발생하는데요. 집주인이 전세 보증금을 시세와 비슷하게 부풀려서 계약하는 경우가 많습니다.
2. 깡통전세사기 수법
깡통전세사기는 다양한 수법으로 이루어지고 있는데요. 대표적인 유형을 알아보겠습니다.
1.전월세 이중 계약
월세 세입자가 실제 집주인과 월세 계약을 체결한 뒤에, 집주인 행세를 하며 다른 세입자와 전세계약을 하는 유형입니다. 전세 보증금을 중간에서 가로채는 것이죠.
2.공인중개사 사칭
공인중개사 자격증이 없는데도 이를 대여하거나 위조해서 전세 계약을 중개하는 수법입니다. 중간에서 보증금을 가로채거나 집주인과 짜고 전세 보증금을 가로채기도 합니다.
3.경매
집주인이 주택 담보 대출을 받고 대출을 갚지 못하는 경우인데요. 이런 경우에는 집이 경매에 넘어가 세입자가 추후에 전세 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.
계약 당시에는 근저당이 설정되어 있지 않더라도, 이후에 집주인이 바뀌면서 새 집주인이 집을 담보로 전세 보증금에 가까운 근저당을 설정하기도 합니다.
4.이중, 삼중 계약
쉽게 말해 계약한 집에 이미 다른 세입자가 존재하는 경우입니다. 집 하나에 2인 이상의 세입자와 각각 전세 계약을 체결하고, 보증금을 가로채는 것이죠. 이런 경우에는 공인중개사를 통하고 집주인도 직접 만나서 계약했으나, 이사 당일 다른 세입자가 있다는 것을 알게되기도 합니다.
3. 깡통전세사기, 이렇게 예방하세요
1. 공인중개사 등록 여부
중개사 자격증이 없는 사람이 중개를 하거나 자격증을 대여받아 중개를 하는 경우, 사고가 발생해도 공제조합으로부터 보상을 받기 어려워집니다. 따라서 정상적으로 정보가 등록된 중개원인지 반드시 확인하는 절차가 필요해요.
2.집주인의 서류 진위 여부 확인
최근 가장 많이 발생하는 유형 중 하나인데요. 대리인이 집주인의 신분증과 인감증명서, 위임장을 위조하여 집주인 행세를 하는 경우입니다. 이런 경우에는 위임장과 집주인의 인감증명서를 확인하고 직접 집주인과 영상통화를 하여서 신분증과 얼굴을 대조하고 계약 내용에 대해 꼼꼼히 확인하시는 것이 좋습니다.
3.각종 서류 확인
건축물대장, 등기부등본 등의 서류를 꼼꼼히 확인하여야 합니다. 특히 위반건축물은 아닌지와 근저당권, 선순위 권리관계 등의 정보를 정확히 확인해 주세요.
4. 깡통전세사기 고소, 알아야 할 것들
만약 깡통전세사기를 당했다면, 깡통전세사기 고소를 진행하게 되는데요. 그 전에 알아야 할 것들과 진행할 절차가 있습니다.
1.내용증명 발송
상대에게 법적 조치를 가하겠다는 내용증명을 가장 먼저 보내는 것이 좋습니다. 계약 위반 사실과 이로 인한 손해배생을 청구하겠다는 내용을 담으면 되는데요, 내용증명은 법적 효력이 없지만 상대방에게 심리적 압박을 가해 합의를 끌어낼 수 있습니다.
*내용증명에 대한 자세한 내용은 아래 포스팅을 참고해 주세요.
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2. 형사 고소
내용증명을 보냈는데도 보증금 변제 의사를 밝히지 않는다면, 상대방의 기망행위를 입증해 사기죄로 형사 고소를 할 수 있습니다. 다만 형사 고소는 민사소송과는 별개의 절차로, 형사 고소를 한다고 해서 보증금을 바로 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.
3.민사소송 제기
보증금을 돌려받기 위해서는 민사소송 절차가 필요합니다. 비교적 시간이 많이 소요되지만 실질적인 피해 회복 단계로 필요한 단계라 할 수 있습니다.
상대방의 잘못이 명백함에도 불구하고, 상대측에서는 고의적이지 않았다고 주장하거나 다양한 방법으로 방어를 할 수 있으므로 이를 대비해 확실한 증거를 수집해야 합니다.
깡통전세사기를 당했다면 초기에 빠르게 판단하고 조치를 취해야 추후에 발생할 수 있는 불필요한 비용, 시간의 지출을 막을 수 있는데요. 이를 위해서는 전문가의 도움이 반드시 필요합니다. 깡통전세사기의 방법이 갈수록 교묘해지고 수법도 다양해지고 있기 때문에 전문가와의 상담을 통해서 정확한 상황을 파악하고, 효율적인 대처 방안을 모색하는 것을 추천드려요. 실제로도 혼자 전세사기에 대응하려고 하다가 잘 되지 않아 상담을 요청하시는 분들이 많이 계십니다. 혹시라도 비슷한 상황에 처하신 분들이 계신다면, 하루라도 빨리 찾아오셔서 상담을 받고 대응책을 찾아보시길 권해드립니다
그럼 지금까지 법률 생활의 다정한 이웃, 안산 조성무 법무사사무소였습니다.
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