전세사기 예방법 5가지 체크리스트를 알아 봅시다.
제가 사는 아파트가 경매에 넘어간다는데,
어떻게 해야 하죠?
서울에 사는 김 씨는 직장을 옮기며 외곽의 작은 아파트로 전세를 구했습니다. 보증금 2억 원이라는 큰 금액을 걸고 계약을 진행했는데, 등기부등본을 확인했을 때 임대인이 확실히 소유자인 걸로 보여 안심했습니다. 하지만 얼마 지나지 않아 청천벽력 같은 소식을 들었습니다.
그 아파트가 경매에 넘어간다는 겁니다. 임대인이 이미 큰 대출을 받아 근저당이 설정돼 있었고, 김 씨는 보증금을 돌려받지 못할 위기에 처했습니다.
이는 전세사기의 가장 일반적인 예시라고 할 수 있는데요. 최근에는 그 수법이 점점 더 다양하고 교묘해지고 있어, 사전에 신중하고 꼼꼼하게 정보를 체크하는 것이 중요합니다. 오늘은 전세사기의 대표적인 유형과 전세사기 예방법에 대해 알아보겠습니다.
전세사기의 주요 유형과 전세사기 예방법
이중 계약 사기
이중 계약 사기는 한 집에 대해 여러 명과 동시에 계약을 맺고 보증금을 중복으로 받는 사기입니다. 예를 들어 임대인이 A씨와 B씨 두 사람과 계약을 맺고 두 사람 모두에게 보증금을 받으면, 집이 경매에 넘어갈 때 두 사람 중 한 명은 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
예방법
계약 전 등기부등본을 확인해 실제 소유자가 누구인지 반드시 확인하세요. 등기부등본에서 소유권, 근저당 설정 여부를 살펴보고, 공인중개사를 통해 계약하는 것이 안전합니다. 또한, 중개인을 통해 다른 세입자가 없는지도 꼭 확인해야 합니다.
깡통전세
깡통 전세는 주택 시세가 하락해 전세금보다 낮아져 보증금을 돌려받지 못하는 상황입니다. 예를 들어, 2억 원짜리 집에 1억 8천만 원의 전세로 들어갔는데, 집값이 하락해 1억 8천만 원 이하로 떨어지면 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 요즘 전세보증금이 올라가며 이런 경우가 상당히 많아지고 있습니다. 물론 해당 경우는 형법상 사기죄에 해당하는지 여부는 엄밀히 살펴봐야 합니다.
예방법
전세가율을 반드시 확인하세요. 전세가율이란 매매가 대비 전세금 비율로, 70% 이상일 경우 위험할 수 있습니다. 지역 시세를 조사하고, 전세가율이 낮은 집을 선택하는 것이 안전합니다.
신탁 사기
신탁 사기는 임대인이 신탁회사에 집을 맡긴 상태에서 세입자와 계약을 맺는 방식입니다. 신탁된 주택은 신탁사의 동의를 받아야만 임대차 계약이 법적으로 유효합니다. 이를 모른 채 계약하면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.
예방법
등기부등본을 통해 신탁 등기가 있는지 확인하세요. 만약 신탁등기가 되어 있다면, 신탁사 동의서를 반드시 받아야 합니다.
전세사기 예방법 필수 체크 리스트
등기부등본 확인
등기부등본은 주택 소유자, 담보 대출 여부, 가압류 여부 등을 확인할 수 있는 기본적인 서류입니다. 계약 전 반드시 등기부등본을 확인해 임대인이 실제 소유자인지, 근저당 설정이 있는지 살펴보세요. 만약 근저당권이 설정되어 있다면, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
또한 등기부등본에 기재된 소유자와 임대인이 동일인인지 반드시 확인해야 합니다. 이를 위해서는 임대인의 신분증을 확인하고 실제 얼굴과 대조하는 절차가 필요합니다. 공인중개사의 자격 여부도 확인해야 하는데요. 등록되지 않았거나 업무가 중단된 중개업소는 사고 발생 시 책임을 물을 수 없으므로, 국토교통부의 부동산 거래관리 시스템에서 해당 공인중개사가 정상적으로 등록되어 있고, 활동 중인지를 꼭 조회해보시길 권장드립니다.
전세가율 확인
전세가율이란 주택의 매매가 대비 전세금의 비율로, 70% 이상이면 위험합니다. 전세가율이 너무 높은 집은 시세가 떨어질 경우 보증금을 돌려받기 어렵습니다. 부동산 앱이나 중개인을 통해 주택의 시세와 전세가율을 미리 확인하세요.
확정일자와 전입신고
확정일자는 임대차 계약서에 공적으로 날짜를 기록해 법적 보호를 받는 절차입니다. 전입신고를 하면 대항력이 생겨, 주택이 경매에 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 반드시 계약 후 빠르게 확정일자를 받고, 전입신고를 해야 합니다.
전세보증보험 가입
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보험사가 대신 보증금을 지급하는 제도입니다. 고액의 전세 계약일수록 이 보험을 가입하는 것이 매우 중요합니다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증보험(SGI)를 통해 보증보험에 가입할 수 있습니다.
체납 여부 확인
마지막으로 많은 분들이 놓치고 계신 건데요, 세금 체납 사실이 있는지도 확인하는 것이 좋습니다. 임대인의 국세 및 지방세 납세증명서를 확인해야 하는 거죠. 만약 임대인이 세금을 체납한 상태라면, 보증금을 돌려받기 어려울 위험이 있으므로 주의가 필요합니다. 이는 국가의 조세채권이 임차인의 보증금 반환 청구권보다 우선하기 때문입니다. 해당 주택이 경매에 넘어가게 될 경우, 임차인은 보증금을 회수하는 데 어려움을 겪을 수 있습니다.
전세 계약은 큰 금액이 오가는 거래로, 모든 절차가 매우 중요하고 신중해야 합니다. 계약 전부터 확인해야 할 사항이 많고, 조금이라도 놓치면 큰 피해를 볼 수 있습니다. 특히 전세사기는 한 번 당하면 금전적 손실뿐만 아니라 정신적인 스트레스도 상당할 수 있는데요. 전세보증금을 돌려받지 못해 이후에 법적인 절차를 밟게 된다면 상당한 시간과 노력, 금전이 소요되기도 합니다. 그렇기 때문에 전세 계약을 체결할 때, 전문가의 도움을 받아 확실히하는 것을 추천드립니다.
혹은, 전세사기를 당했다는 사실을 뒤늦게 알아차렸을 때도 한시라도 빠르게 전문가를 찾아가는 것이 좋은데요. 제가 임차권등기명령 신청이나 소송 준비와 같은 절차, 혼자서 해결하기 어려운 법적 문제에 빠르고 정확하게 대응할 수 있도록 도와드리겠습니다.
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