안녕하세요. 법률생활의 다정한 이웃, 안산 조성무 법무사사무소입니다. 저도 제 자신을 전세사기 전문 법무사라고 불러도 될지는 사실 잘 모르겠습니다. 아무래도 공식적으로 인정 받은 것은 아니기 때문이죠.

그렇지만 임차권 관련 상담을 한 달에도 수십 건씩 진행하는 입장에서 의뢰인들을 조금이라도 돕고자 이런 명칭을 붙이고 글을 써봅니다. 책임감을 가지고 전세보증금을 돌려받을 수 있는 방법에 대해서 한 번 글을 써보겠습니다.

전세사기로 고소하기 쉽지 않다?

먼저 전세사기 전문 법무사로서 전세’사기’라는 명칭에 대해서 간단히 짚고 넘어가야겠습니다. 법을 공부하는 사람으로서 용어 하나 하나에도 신경을 많이 쓰는 편입니다. 의뢰인들은 인식하지 못하더라도 말이죠.

전세’사기’라는 말은 일반적으로 보증금을 돌려받지 못하고 있는 상황에 많이 쓰시지만, 법률적으로 사기죄의 구성요건은 사실 까다로운 편입니다. 단순히 돈을 돌려주지 않았다고 해서 법원에서 사기죄라고 보지는 않습니다.

사기죄로 형사고소할 만한 사건인지 잘 판단하는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 전세보증금 미반환 케이스의 경우 보통 어떤 경우에 사기죄로 판결을 받는지 간단히 설명하는 것이 필요할 것 같습니다.

저는 시험 출신 법무사로서 평생을 법을 연구하며 의뢰인들의 문제를 해결해 왔습니다. 의뢰인의 억울한 문제를 해결하는 것이 저의 사명이라고 생각합니다. 법대 출신이기도 하기에 남들보다 탄탄한 이론적 이해를 토대로 문제를 해결하고 있습니다.

전세사기의 유형에는 크게 2가지가 있다고 보시면 됩니다. 첫 번째는 적극적인 기망 행위가 있는 경우입니다. 이 같은 사례의 경우 법리가 상대적으로 단순합니다. 주로 다음과 같은 케이스가 있습니다.

1. 전월세를 이중으로 계약하는 경우
2. 전세를 이중으로 계약하는 경우
3. 신탁의 유무나 종류,
우선순위 등을 기망하는 경우
전세사기 전문 법무사

그렇지만 이 글을 읽으시는 대부분의 경우 무자본 갭투자의 사례일 것으로 예상합니다. 무자본 갭투자의 사례의 경우 법리가 복잡한 편입니다. 임대인이 전세계약 당시 보증금 미반환에 대한 ‘미필적 고의’를 가지고 있었다는 것을 입증해야 합니다.

미필적 고의는 전세계약 당시 임차보증금을 반환하는 것이 불가능할 것임을 인식하고 있었지만 이를 용인했다는 의미라고 보시면 됩니다. 이는 피고인의 진술에 근거하지 않고 그 당시의 객관적인 상황을 토대로 판단합니다.

예시로 쉽게 설명드리겠습니다.

수원지방법원에서 2023년 2월 10일에 선고된 사례를 보겠습니다. 임대차 계약 당시 임대인은 부동산 대출 이자로 상당한 금액을 지불하고 있었지만 임대사업으로 인한 수입 이외에는 별다른 자산이나 수입이 없었습니다.

이 같은 경우 일반인이라면 보증금을 반환하는 것이 불가능할 것임을 인식했을 것입니다. 그럼에도 불구하고 이 같은 범죄 발생 가능성을 용인하고 전세계약을 체결했기 때문에 사기죄에 해당한다고 선고되었습니다.

저는 안산 법원에서 조정위원으로 근무한 경험이 있습니다. 또한 안산시 마을 동행 법무사로 위촉되어 동사무소에서 무료 법률 상담을 진행했습니다. 저의 전문성으로 의뢰인의 문제를 해결하는 것에 보람과 자부심을 느끼고 있습니다.

전세사기 전문 법무사로서 솔직히 말씀드리면 무조건 형사고소를 진행할 필요는 없다고 말씀드리고 싶습니다. 보증금반환소송을 통해 민사적으로 문제를 해결하는 방법도 있을 수 있죠. 사건은 케이스마다 접근 방식을 다르게 해야 할 것입니다.

임대인을 벌하고 싶으신 마음이 있으신 것은 십분 이해하나, 우선은 돈을 돌려받는 게 우선인 상황도 있을 수 있습니다. 형사고소를 진행하는 것이 전략적으로 옳은 판단일지도 고려해 봐야 하고요.

우선 제가 오늘 말씀드린 내용을 고려하시고 자세한 것은 상담을 받아보시길 권장드립니다. 아래 번호로 문의주시거나 직접 안산 법원 앞 사무실을 방문해 주시면 되겠습니다.

그럼, 지금까지 법률생활의 다정한 이웃, 안산 조성무 법무사사무소였습니다. 감사합니다!

0507-1492-4499

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